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三亞市半山半島項(xiàng)目及半島藍(lán)灣由三亞鹿回頭旅游開發(fā)公司、新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司、潤豐公司共同開發(fā)，這三家公司隸屬于中弘集團(tuán)。其中，半山半島項(xiàng)目一期自2007年便開始對(duì)外發(fā)售，至2018年，已經(jīng)開發(fā)到第八期。遠(yuǎn)在青海的陳先生，從鋪天蓋地的廣告中，得知這個(gè)項(xiàng)目，他告訴中國之聲記者：“半山半島這個(gè)項(xiàng)目是作為當(dāng)時(shí)三亞市政府的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，也是三亞市的一個(gè)名片工程。到了這個(gè)售房部的時(shí)候，一片繁榮景象，當(dāng)時(shí)這個(gè)房價(jià)比較貴，但是我們咬咬牙一想，貴就貴一點(diǎn)，只要房子好，地段好，我們也認(rèn)了。”
法院查封文書
查封文書1
查封文書2
項(xiàng)目五證齊全被查封，業(yè)主訴苦：一套房四個(gè)法院輪候
半山半島項(xiàng)目住房總共5346套，其中大部分為預(yù)售房，購房者表示，半山半島樓盤銷售時(shí)五證齊全。半山半島的姊妹樓盤半島藍(lán)灣項(xiàng)目S區(qū)直接現(xiàn)房銷售，售樓處提供“土地房屋登記卡”，也就是俗稱的“大證”。
明星開發(fā)商、證照齊全，要么是即將交付的準(zhǔn)現(xiàn)房、要么是現(xiàn)房，售樓人員承諾，辦完手續(xù)后就可以辦理網(wǎng)簽，不少購房者現(xiàn)場(chǎng)辦理了交款手續(xù)。
其中一位購房者告訴中國之聲記者：“他當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)他說交服務(wù)費(fèi)，他指定的一個(gè)公司的賬面上，同時(shí)，又交給他公司一個(gè)十萬塊錢定金。這上市公司，（我想）全國性質(zhì)的，將來公司一兩百家了，它這樣資金周轉(zhuǎn)快。”
買房的時(shí)候看中的是開發(fā)商的知名度和樓盤的品質(zhì)，卻沒想到買來了大麻煩。按半山半島購房者提供的書面材料，2017年開始，分別有包括上海正禹新型門窗有限公司、中國農(nóng)業(yè)銀行三亞分行、浙江中泰創(chuàng)展企業(yè)管理有限公司、中國民生銀行上海分行在內(nèi)的債權(quán)人通過各地法院，對(duì)半山半島及半島藍(lán)灣的房屋進(jìn)行查封，涉及半山半島1700多戶房產(chǎn)，半島藍(lán)灣同時(shí)也有1000多戶被查封。每套房子的查封情況各不相同，一位姓楊的購房者告訴記者，她的房子被四個(gè)法院輪候查封。
她表示，她的房子第一個(gè)查封就是三亞城郊法院2017年的5月2號(hào)，她買房子是2017年的10月27號(hào)，所以開發(fā)商明知這個(gè)房屋已經(jīng)查封，還有一個(gè)2018年的4月8號(hào)是海南省高院的一個(gè)協(xié)助執(zhí)行通知書。2018年的3月19號(hào)，北京市第三中級(jí)人民法院也是查封協(xié)助執(zhí)行書。2018年的3月6號(hào)，上海第一中級(jí)人民法院。
供應(yīng)商欠款公告
開發(fā)商債務(wù)高達(dá)500多億，曾銷售被查封房屋
中國之聲記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，在各種收購及騰挪轉(zhuǎn)移中，中弘集團(tuán)的資金隱憂早已顯現(xiàn)。根據(jù)中弘方面8月20號(hào)發(fā)布的《未能清償?shù)狡趥鶆?wù)的公告》：截止今年8月9號(hào)，中弘逾期債務(wù)本息合計(jì)金額已達(dá)500多億，全部為借款。被查封房產(chǎn)的業(yè)主們表示，如今再回想，開發(fā)商收款之后，一直找各種借口拖延網(wǎng)簽備案，是不是早就設(shè)好了圈套。一直沒有辦理網(wǎng)簽，買來的房子還作不作數(shù)？明明房子已經(jīng)被法院查封，怎么能繼續(xù)銷售？
實(shí)際上，被查封的這些房屋，至今都沒有在住建部門進(jìn)行網(wǎng)簽備案，業(yè)主們說，一直在催開發(fā)商，但開發(fā)商安慰業(yè)主們說：“沒事，我們好多都沒網(wǎng)簽，一批一批來。”房本也是一批一批下來的，不是一起都下來的，陸續(xù)有人下來。業(yè)主們認(rèn)為這個(gè)樓盤太大了，而且確實(shí)是三亞的一張名片，所以就都認(rèn)為它不會(huì)出事。
半山半島八期停工
業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商涉嫌惡意欺詐，政府是否把好關(guān)？
但是被查封的房產(chǎn)，開發(fā)商還是如常銷售，業(yè)主們困惑，這樣涉嫌惡意欺詐的行為，主管部門有沒有監(jiān)管責(zé)任？幾年間售樓處絡(luò)繹不絕，但少有網(wǎng)簽備案，是否應(yīng)主動(dòng)監(jiān)管？
業(yè)主們表示，如果說這個(gè)真的是查封了，他們肯定是不會(huì)買的。但是真的是不知道，沒有在任何明顯的地方看到查封的標(biāo)識(shí)。第二，在所有的相關(guān)的信息的途徑也得不到這樣的信息。三亞市政府職能部門，比如說住建局，那么他要負(fù)責(zé)把好關(guān)的。看到了有預(yù)售證，沒有看到任何關(guān)于查封的文件證明以及網(wǎng)絡(luò)信息，同時(shí)，大規(guī)模的宣傳以及銷售，這種情況下有誰會(huì)不相信。
半島藍(lán)灣售樓中心
主管部門：預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證發(fā)放不受抵押的影響
依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，開發(fā)商取得土地使用權(quán)證書、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同時(shí)，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到要求的比例，即可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售行政許可。但三亞住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局房產(chǎn)信息中心一位姓胡的工作人員對(duì)業(yè)主解釋：預(yù)售許可證發(fā)放不受抵押的影響。開發(fā)商拿房子做抵押，并不影響它拿到預(yù)售證。抵押不是許可證的前置條件，法上沒有規(guī)定說有什么有抵押不預(yù)售。你發(fā)的時(shí)候沒有說一定強(qiáng)制要求，這不是前置條件。
再以現(xiàn)房銷售來說，三亞不動(dòng)產(chǎn)交易中心綜合科一位姓李的科長表示，一般購房人所依據(jù)的房屋所有權(quán)證，也就是俗稱的“大證”，它的發(fā)放，也不受查封、抵押情況的限制。
李科長：證明這個(gè)房子已經(jīng)辦理了首次登記，就是符合規(guī)劃，竣工驗(yàn)收了。具備首次登記條件，也辦了首次登記。如果是有合同可以辦理轉(zhuǎn)移。
中國之聲記者：他有這個(gè)證，我們也有合同了，是不是說我們就可以辦理轉(zhuǎn)移了？
李科長：這個(gè)的話有權(quán)利限制。一是沒查封，二是沒抵押。
中國之聲記者：那這個(gè)查封和抵押，在我們看到這個(gè)證和我們簽合同到備案的過程中，我們老百姓是沒有辦法知道的。
李科長：你不知情并不代表他（申請(qǐng)）的權(quán)利不存在。
這位李科長還表示，房產(chǎn)在不同時(shí)期被法院查封，只在國土及住建系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行登記，購房人不主動(dòng)查詢，是無法得知相應(yīng)情況的。就目前半山半島及半島藍(lán)灣的部分購房者的遭遇來說，即使在簽訂合同前查詢到房屋沒有抵押查封的情況，也很有可能在簽訂合同到網(wǎng)簽備案這段時(shí)期內(nèi)，被惡意欺騙：“你們?cè)诟犊钪髴?yīng)該馬上網(wǎng)簽的。這種如果他是故意的，或者對(duì)你進(jìn)行欺騙，或者是利用這些政策漏洞，那也是很難避免的情況。查封法院什么時(shí)間來，這也是不確定”。
政策被指存漏洞：購房人不主動(dòng)查詢不會(huì)知道抵押查封情況
這位李科長還告訴中國之聲記者：“房產(chǎn)在不同時(shí)期被法院查封，只在國土及住建系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行登記，購房人不主動(dòng)查詢，是無法得知相應(yīng)情況的”。就目前半山半島及半島藍(lán)灣的部分購房者的遭遇來說，即使在簽訂合同前查詢到房屋沒有抵押查封的情況，也很有可能在簽訂合同到網(wǎng)簽備案這段時(shí)期內(nèi)，被惡意欺騙。他還說：“你們?cè)诟犊钪髴?yīng)該馬上網(wǎng)簽的。這種如果他是故意的，或者對(duì)你進(jìn)行欺騙，或者是利用這些政策漏洞，那也是很難避免的情況。查封法院什么時(shí)間來，這也是不確定。”
藍(lán)灣產(chǎn)權(quán)大證
律師：項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管不利
預(yù)售五證齊全、現(xiàn)房也辦理了“大證”，房產(chǎn)依然被查封，究竟該誰為此負(fù)責(zé)？北京國浩律師事務(wù)所律師楊琨向中國之聲記者解釋，從目前的監(jiān)管來說，多為事后備案，房屋前期的抵押情況不納入行政許可批復(fù)范疇。比如，開發(fā)商把房子抵押給銀行貸款，不影響他拿到預(yù)售證。在商品房銷售過程當(dāng)中，開發(fā)商所要拿到的證件，是有一些前置的行政許可，這個(gè)條件具備，承擔(dān)這個(gè)審批許可的行政機(jī)關(guān)就應(yīng)當(dāng)做出證件證照的許可。那么在這些審查的過程當(dāng)中，對(duì)法院查封情況是行政機(jī)關(guān)要考慮的，但是對(duì)于抵押情況，目前來看應(yīng)該是不在審查的范圍之內(nèi)。而且就是大多數(shù)商品房開發(fā)的項(xiàng)目都會(huì)有抵押這種情況存在，尤其是在運(yùn)用這個(gè)貸款資金，一般都會(huì)把這個(gè)項(xiàng)目土地或者是在建工程抵押給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)。所以這個(gè)抵押本身并不是行政許可做出是否許可考察的因素。
楊琨認(rèn)為，從情理上來說，體量如此龐大的項(xiàng)目、銷售時(shí)間橫跨幾年之久，如果監(jiān)管賬戶中資金流入出現(xiàn)與火爆銷售場(chǎng)面不一致的情況，應(yīng)當(dāng)引起重視和注意。他認(rèn)為，在現(xiàn)行政策下，解決開發(fā)商惡意欺詐的關(guān)鍵，是確保監(jiān)管賬戶政策的實(shí)施。之所以設(shè)立監(jiān)管賬戶，就是因?yàn)橐?guī)避開發(fā)商擅自動(dòng)用、挪用購房款的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。一旦進(jìn)入監(jiān)管賬戶，建設(shè)單位在沒有完成開發(fā)條件的情況下，他是沒辦法動(dòng)用這個(gè)監(jiān)管賬戶里面資金的。這個(gè)資金在付款的時(shí)候，付款的對(duì)方的賬戶是不是監(jiān)管賬戶，這個(gè)是我們需要很認(rèn)真的去考察的一個(gè)問題。在付完款以后，在多長時(shí)間之內(nèi)要辦理這個(gè)網(wǎng)簽，開發(fā)商有沒有及時(shí)的辦理保全。政府機(jī)關(guān)可以加強(qiáng)對(duì)一些重點(diǎn)項(xiàng)目的一個(gè)日常監(jiān)管，從日常監(jiān)管當(dāng)中去發(fā)現(xiàn)問題。
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